ভাড়াটিয়া সুরক্ষায় মামদানির বড় চাল!
২,১০০ ভবন ঘিরে নতুন উদ্যোগ, কেনায় অগ্রাধিকার পেতে পারে অলাভজনক সংস্থা, নিউইয়র্কের সমস্যাগ্রস্ত অ্যাপার্টমেন্ট ভবন নিয়ে নতুন বিল; সাশ্রয়ী আবাসন রক্ষার আশা, মালিকদের একাংশের আপত্তি
হোসনেআরা চৌধুরী
নিউইয়র্ক সিটির আবাসন সংকট মোকাবিলা ও ভাড়াটিয়াদের সুরক্ষায় নতুন উদ্যোগ নিয়েছেন মেয়র জোহরান মামদানি। তাঁর সমর্থিত একটি প্রস্তাবিত আইন কার্যকর হলে শহরের নির্দিষ্ট সমস্যাগ্রস্ত অ্যাপার্টমেন্ট ভবন কেনার ক্ষেত্রে অলাভজনক সংস্থা ও ভাড়াটিয়াদের সংগঠনগুলো আগাম সুযোগ পেতে পারে। প্রস্তাবটির লক্ষ্য হলো অবহেলিত ভবনগুলোর মালিকানা পরিবর্তনে কমিউনিটির অংশগ্রহণ বাড়ানো, সাশ্রয়ী আবাসন সংরক্ষণ এবং ভাড়াটিয়াদের দীর্ঘমেয়াদি আবাসন নিরাপত্তা জোরদার করা।
Gothamist-এর প্রতিবেদন অনুযায়ী, প্রস্তাবিত Community Opportunity to Purchase Act (COPA) নিয়ে বৃহস্পতিবার সিটি কাউন্সিলের হাউজিং কমিটিতে ভোট হওয়ার কথা। এরপর বিলটি পূর্ণ কাউন্সিলে বিবেচনার জন্য তোলা হতে পারে। তবে চূড়ান্ত ভোট ও অনুমোদন না হওয়া পর্যন্ত এটিকে কার্যকর আইন হিসেবে বিবেচনা করা যাবে না।
প্রাথমিকভাবে আওতায় আসতে পারে ২,১০০ ভবন
নিউইয়র্ক সিটির হাউজিং প্রিজারভেশন অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট (HPD) বিভাগের বিশ্লেষণ অনুযায়ী, প্রস্তাবটি কার্যকর হলে প্রাথমিকভাবে প্রায় ২,১০০টি ভবন এর আওতায় আসতে পারে।
এসব ভবনের মধ্যে গুরুতর আবাসনবিধি লঙ্ঘন, নিরাপত্তার ঘাটতি, দীর্ঘদিনের রক্ষণাবেক্ষণ সমস্যা কিংবা বকেয়া কর ও জরিমানার কারণে আর্থিক সংকটে থাকা সম্পত্তি অন্তর্ভুক্ত হতে পারে। তবে শহরের সব অ্যাপার্টমেন্ট ভবন এই আইনের আওতায় পড়বে না। কোন ভবনগুলো যোগ্য হবে, তা নির্ভর করবে প্রস্তাবিত আইনের নির্দিষ্ট শর্তের ওপর।
বিল অনুযায়ী, অন্তত চারটি অ্যাপার্টমেন্ট রয়েছে—এমন নির্দিষ্ট যোগ্য আবাসিক ভবনের মালিক বিক্রির পরিকল্পনা করলে সংশ্লিষ্ট নগর কর্তৃপক্ষকে অবহিত করতে হবে। এরপর যোগ্য অলাভজনক সংস্থা, ভাড়াটিয়া সংগঠন এবং নির্দিষ্ট অন্যান্য সম্ভাব্য ক্রেতা ভবনটি কেনার আগ্রহ প্রকাশের সুযোগ পাবে।
কীভাবে কাজ করবে প্রস্তাবিত আইন?
প্রস্তাবিত COPA আইনে ভবন বিক্রির আগে একটি নির্দিষ্ট প্রক্রিয়া অনুসরণের কথা বলা হয়েছে। প্রথমে মালিককে বিক্রির পরিকল্পনা সম্পর্কে সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষকে জানাতে হবে। এরপর যোগ্য সংস্থাগুলোকে আগ্রহ প্রকাশের জন্য ২০ দিন সময় দেওয়ার প্রস্তাব রয়েছে। আগ্রহ প্রকাশের পর সম্ভাব্য ক্রেতাদের কেনার প্রস্তাব জমা দিতে আরও ৭০ দিন সময় দেওয়া হবে।
পরবর্তী পর্যায়ে বাইরের কোনো ক্রেতার প্রস্তাবের সঙ্গে প্রতিদ্বন্দ্বিতা করার সুযোগও থাকতে পারে। ফলে যোগ্য অলাভজনক সংস্থা ও ভাড়াটিয়া সংগঠনগুলো বাজারের অন্যান্য ক্রেতার তুলনায় আগে আলোচনায় অংশ নেওয়ার সুযোগ পাবে।
তবে এর অর্থ এই নয় যে, কোনো ভবন বিক্রির সিদ্ধান্ত হলেই সেটি বাধ্যতামূলকভাবে অলাভজনক সংস্থার হাতে চলে যাবে। বরং প্রস্তাবিত আইন নির্দিষ্ট ভবনের ক্ষেত্রে সম্ভাব্য ক্রেতাদের জন্য আগাম সুযোগ ও একটি নিয়ন্ত্রিত বিক্রয়প্রক্রিয়া তৈরি করবে।
মামদানির আবাসন নীতিতে নতুন মাত্রা
মেয়র মামদানি নিউইয়র্কে সাশ্রয়ী আবাসন সংরক্ষণকে তাঁর প্রশাসনের অন্যতম অগ্রাধিকার হিসেবে তুলে ধরেছেন। তাঁর সমর্থকদের যুক্তি, সমস্যাগ্রস্ত ভবনগুলো কেবল মুনাফাকেন্দ্রিক বিনিয়োগকারীদের হাতে চলে গেলে ভাড়াটিয়ারা ভাড়া বৃদ্ধি, প্রয়োজনীয় সংস্কারের অভাব কিংবা উচ্ছেদের ঝুঁকিতে পড়তে পারেন।
অন্যদিকে, অলাভজনক সংস্থা ও কমিউনিটি সংগঠনগুলো ভবন কিনতে পারলে দীর্ঘমেয়াদি রক্ষণাবেক্ষণ, নিরাপদ আবাসন এবং সাশ্রয়ী ভাড়া বজায় রাখার সুযোগ বাড়তে পারে। তবে বাস্তবে এসব সুবিধা কতটা নিশ্চিত হবে, তা নির্ভর করবে ভবন কেনার অর্থায়ন, সংস্কার ব্যয় এবং নতুন মালিকের ব্যবস্থাপনার ওপর।
ব্রুকলিনের সিটি কাউন্সিল সদস্য স্যান্ডি নার্স সংশোধিত বিলটির প্রধান উদ্যোক্তা। তাঁর উদ্যোগের লক্ষ্য হলো সমস্যাগ্রস্ত ভবনগুলোর ভবিষ্যৎ নির্ধারণে স্থানীয় কমিউনিটির অংশগ্রহণ বাড়ানো এবং যোগ্য সংগঠনগুলোকে ভবন কেনার বাস্তব সুযোগ দেওয়া।
বাড়ির মালিকদের আপত্তি
প্রস্তাবটি নিয়ে বাড়ির মালিকদের একাংশ উদ্বেগ প্রকাশ করেছেন। তাঁদের আশঙ্কা, অতিরিক্ত নোটিশ, অপেক্ষার সময় এবং বিক্রির নতুন শর্ত সম্পত্তি হস্তান্তরের প্রক্রিয়া দীর্ঘায়িত করতে পারে। বিশেষ করে ছোট বাড়ির মালিকদের জন্য এতে আর্থিক ও প্রশাসনিক চাপ তৈরি হতে পারে।
Small Property Owners of New York-এর বোর্ড প্রেসিডেন্ট অ্যান কোরচাক বিলটির সমালোচনা করে বলেছেন, এ ধরনের বিধান ছোট সম্পত্তির মালিকদের জন্য গুরুতর সমস্যা তৈরি করতে পারে।
অন্যদিকে, রিয়েল এস্টেট বোর্ড অব নিউইয়র্কের প্রেসিডেন্ট জেমস হুইলান সংশোধিত প্রস্তাবটিকে আগের সংস্করণের তুলনায় বেশি লক্ষ্যভিত্তিক ও বাস্তবসম্মত বলে বর্ণনা করেছেন। এতে বোঝা যায়, প্রস্তাবটির পরিবর্তিত রূপ নিয়ে রিয়েল এস্টেট খাতের কিছু অংশের অবস্থানে নমনীয়তা এসেছে।
আগেও বাধার মুখে পড়েছিল বিলটি
COPA আইনটি নতুন নয়। আগের একটি সংস্করণ সিটি কাউন্সিলে অনুমোদিত হলেও তৎকালীন মেয়র এরিক অ্যাডামস তাঁর মেয়াদের শেষদিকে এতে ভেটো দেন। পরে আইনি উদ্বেগ এবং কিছু কাউন্সিল সদস্যের সমর্থন কমে যাওয়ায় প্রস্তাবটি আবারও বাধার মুখে পড়ে।
চলতি বছরের মে মাসে কাউন্সিল সদস্য স্যান্ডি নার্স সংশোধিত সংস্করণ সামনে আনেন। এতে ভবন বিক্রির আগে অপেক্ষার সময় কমিয়ে প্রস্তাবটিকে আরও সীমিত ও লক্ষ্যভিত্তিক করার চেষ্টা করা হয়। সংশোধনের পর রিয়েল এস্টেট খাতের কিছু সংগঠনও প্রস্তাবটির প্রতি তুলনামূলক ইতিবাচক মনোভাব দেখিয়েছে।
বাংলাদেশি-আমেরিকান ভাড়াটিয়াদের জন্য কেন গুরুত্বপূর্ণ?
নিউইয়র্কে বাংলাদেশি-আমেরিকানসহ বিভিন্ন অভিবাসী কমিউনিটির বহু পরিবার উচ্চ ভাড়া ও আবাসন ব্যয়ের চাপে রয়েছে। কোনো ভবনের মালিকানা পরিবর্তনের পর রক্ষণাবেক্ষণ, ভাড়াটিয়াদের সঙ্গে মালিকপক্ষের সম্পর্ক এবং আবাসনের ভবিষ্যৎ নিয়ে অনিশ্চয়তা তৈরি হতে পারে।
COPA কার্যকর হলে নির্দিষ্ট সমস্যাগ্রস্ত ভবনের ক্ষেত্রে যোগ্য অলাভজনক সংস্থা ও ভাড়াটিয়া সংগঠনগুলোর অংশগ্রহণের সুযোগ বাড়তে পারে। তবে আইনটি পাস হলেই ভাড়া স্বয়ংক্রিয়ভাবে কমে যাবে, সব ভাড়াটিয়া সুরক্ষা পাবেন কিংবা হাজার হাজার পরিবার তাৎক্ষণিকভাবে উপকৃত হবে—এমন নিশ্চয়তা নেই।
আইনটি বাস্তবে কতটা কার্যকর হবে, তা নির্ভর করবে চূড়ান্ত বিধান, নগর কর্তৃপক্ষের বাস্তবায়ন এবং ভবন কেনা ও সংস্কারের জন্য যোগ্য সংস্থাগুলোর অর্থায়নের সক্ষমতার ওপর।
নিউইয়র্কের আবাসন সংকটের মধ্যে প্রস্তাবটি একটি গুরুত্বপূর্ণ নীতিগত বিতর্ক সামনে এনেছে। একদিকে ভাড়াটিয়াদের সুরক্ষা ও সাশ্রয়ী আবাসন সংরক্ষণ, অন্যদিকে সম্পত্তির মালিকদের অধিকার এবং আবাসন বাজারের কার্যক্রম—এই দুইয়ের মধ্যে ভারসাম্য রক্ষা করাই হবে নতুন উদ্যোগের বড় পরীক্ষা।
